Американская недвижимость на разные вкусы и бюджет.

Информация может быть не достоверна

США традиционно является одним из самых востребованных государств мира для покупки недвижимости иностранцами, которые могут найти здесь достойное жилье на любой кошелек. Рынок недвижимости США на сегодняшний день является одним из самых развитых и стабильных. Постоянный рост спроса на жилье и разнообразие предложений делает рынок недвижимости США наиболее выгодным и безопасным.

Система организации купли/продажи недвижимости в США является одной из старейших в мире и находится под непосредственным контролем правительства, что обеспечивает безопасность для потребителей и всех, кто обслуживает этот бизнес. 

Деятельность индустрии недвижимости на государственном уровне регулируется Комитетом по законодательству конгресса. Комитет подготовил закон «Деятельность Индустрии Недвижимости и Эскроу Компаний» (Chapter 696 – Real Estate and Escrow Activities), который периодически подвергается редакции в соответствии с происходящими изменением на рынке В этом документе очень подробно описываются основные положения функционирования всей отрасли, кто может быть риэлтором, как им стать и в случае нарушения законодательства какие наказания к риэлторам могут применяться.

Процедура покупки и оформления недвижимости в США:

Все покупатели равны перед американскими законами независимо от их национальной и расовой принадлежности. Поэтому в этой стране существует благоприятный инвестиционный климат. Покупатель может осуществлять поиск жилья сам или использовать услуги риэлтора. Так как в процесс покупки жилья вовлечен риск, связанный с перемещением крупных денежных средств, то в большинстве случаев покупатель использует услуги риэлтора, который знаком с контрактом (офертой), рынком и с процессом транзакции. Хочу отметить, что покупатель общается со своим агентом, банком и эскроу-компанией и никогда не вступает в прямой контакт с продавцом, чтобы избежать конфликтной ситуации. После принятия контракта, покупатель помещает небольшую денежную сумму в эскроу как доказательство серьезности своих намерений. Баланс контрактной суммы покупатель доставляет в эскроу после того, как все условия контракта выполнены и эскроу подготовила все документы, включая новое свидетельство о собственности. Если в процесс покупки вовлечена ипотека, то эскроу передаёт свидетельство о собственности банку, который владеет им до момента получения всей суммы кредита от заёмщика. Практически во всех случаях интересы покупателя представляет его риэлтор, который информирует покупателя о рынке и его изменениях, организует показ недвижимости, подготавливает контракт, доставляет его продавцу через его агента, рекомендует несколько банков для ипотеки, через эскроу следит за распределением средств и наблюдает за соблюдением всех условий контракта до его окончания. Риэлтор работает с агентом продавца, банком покупателя и эскроу, представляя им всю необходимую информацию, которая может понадобиться в течение транзакции. Риэлтор оказывает активную помощь покупателю в проверке недвижимости (Due diligence period), организует её инспекцию и проверку земельного участка лицензированными специалистами. Оплата услуг агента покупателя, как и агента продавца, осуществляется продавцом через эскроу после завершения сделки. Банк покупателя финансирует сделку. Существует общепринятое правило, что как только по- купатель «выходит» на рынок в поисках недвижимости, он обращается в банк, который предварительно проверяет его кредитную историю. Оценивая свои риски, банк в первую очередь оценивает надежность покупателя в плане возврата кредита; одновременно он устанавливает максимальную сумму ипотечного кредита для заёмщика. После этого банк представляет преквалификационное письмо, которое подтверждает финансовую надежность заёмщика. Агент продавца прикладывает его к контракту, что увеличивает шансы покупателя понизить стоимость недвижимости в процессе торга. Во время транзакции банк собирает от заемщика все необходимые документы, подтверждающие его трудоустройство, доход, свидетельства о наличии другой собственности и др. После того как все документы собраны и проверены, банк принимает окончательное решение о предоставлении кредита. Когда все условия контракта выполнены, банк переводит на счет эскроу ипотечный кредит. Взамен он получает от покупателя нотариально заверенное обещание (mortgage) оплачивать кредит в срок и документ из эскроу, подтверждающий право на собственность (title). После того как заёмщик выплатит ипотечный кредит полностью, банк возвращает этот документ заёмщику. Продавец недвижимости может продать недвижимость сам, и это называется «продажа от владельца» (For Sale By Owner), или с привлечением агента. Независимо от выбранного сценария продавец всегда использует эскроу, которая всегда следует букве закона и делает процесс транзакции безопасной для него. Существует несколько различных видов договоров между продавцом и агентом, которого он нанимает, но любой договор обязательно оформляется в письменном виде. Продавец оплачивает услуги риэлторов, представляющих свои интересы и интересы покупателя и они в равной мере поделены между обеими брокерскими компаниями. После того как продавец принимает контракт, он передает все упомянутые в контракте документы агенту покупателя и эскроу. После удовлетворения всех условий контракта эскроу передаёт банку баланс ипотечного кредита продавца, а остаток средств переводит непосредственно продавцу. Практически всю работу по продаже выполняют агент продавца (маркетинг недвижимости, подготовка контракта, контроль над его исполнением и др.) и эскроу. Продавец проверяет документы покупателя и по условиям контракта представляет документы о недвижимости своему риэлтору. Агент продавца защищает интересы исключительно продавца. Его главная задача – продать недвижимость за максимально возможную цену в минимально короткий срок, который позволит рынок. Агент помогает продавцу подготовить недвижимость к продаже, т. е. сделать её более привлекательной для потенциальных покупателей, предоставляет информацию о конкурентах на рынке и помогает установить рыночную цену. Основная работа агента на начальном этапе продажи заключается в организации маркетинга. Систематически агент информирует продавца обо всех изменениях на рынке и представляет все полученные в письменной форме контракты от заинтересованных покупателей. После принятия контракта риэлтор открывает эскроу и следит за выполнением всех его условий. В процессе транзакции он общается с агентом покупателя и эскроу, передавая им всю необходимую для завершения транзакции документацию. После завершения сделки банк продавца получает баланс средств из эскроу и выдаёт продавцу свидетельство, что его ипотечный кредит выплачен полностью и что банк не имеет к нему никаких претензий. Эскроу-компания - это посредник между продавцом и покупателем, главное их назначение – это координация транзакции. В этих целях эскроу собирает с покупателя средства и хранит их на специальном счёте, хранит все документы, предусмотренные договором купли/продажи, проверяет свидетельство на собственность, включая предыдущих владельцев, подготавливает новые документы на собственность, нотариально заверяет необходимые документы, после окончания сделки переводит средства, поступившие от покупателя, продавцу и в его банк. Одна из важных функций эскроу – это подготовка и нотариальное оформление свидетельства на собственность в суде. Во многих случаях эскроу объединены с компаниями, занимающимися подготовкой документов на собственность (Title Company). В большинстве случаев эти компании предоставляют страховку (title insurance), которая позволяет избежать проблем в будущем, если в свидетельстве о собственности обнаружатся ошибки. Стоимость услуг, представляемых эскроу, составляет в среднем 1–2 % от стоимости недвижимости, хотя цена может меняться в каждом индивидуальном случае.

 Мы с удовольствием объясним Вам все правила покупки недвижимости в Америке. Мы будем с Вами на протяжении всего процесса от осмотра объектов до заключения сделки. Наша задача помочь Вам выбрать объекты, максимально соответствующие Вашим пожеланиям, организовать просмотр понравившихся Вам объектов и обеспечить максимальную безопасность сделки.

 Все наши услуги и консультации бесплатные, просмотр и покупка недвижимости осуществляется на месте, всегда с опытным русскоговорящим агентом по недвижимости. Мы готовы ответить на Ваши вопросы по приобретению недвижимости в Америке.